ניתוח שוק: דופלקסים להשכרה עם ממ”ד בתל אביב

הנכס המבוקש ביותר בשוק השכירות היוקרתי של תל אביב אינו נוף לים או בריכה פרטית. זהו חדר בטון בשטח 12 מ”ר.

בשוק הנדל”ן הדינמי של תל אביב, סמל סטטוס חדש התגבש בשקט והפך למכריע עבור שוכרים ומשקיעים כאחד: המרחב המוגן הדירתי, או ה-ממ”ד. מאז אירועי 2023, והסלמות ביטחוניות נוספות, הביקוש לדירות הכוללות ממ”ד תקני הרקיע שחקים. פער המחירים בין דירות עם ממ”ד לאלו שבלעדיו הולך ומתרחב, במיוחד בסגמנט הפרימיום של דופלקסים, שם השילוב של שטח, מרפסת וביטחון יוצר נכס כמעט ללא תחרות. ברוכים הבאים למדריך האנליטי המלא להבנת הנישה החמה ביותר בשוק השכירות התל אביבי.

מדוע חדר בטון הוא מצרך לוהט בשוק השכירות?

התשובה טמונה בחוסר איזון כלכלי קלאסי: ביקוש גובר מול היצע מוגבל מטבעו. חוק הממ”ד נכנס לתוקף רק ב-1992, ומשמעותו שרוב הבניינים הישנים והאייקוניים של תל אביב פשוט אינם כוללים אותו. כתוצאה מכך, דופלקסים עם ממ”ד מרוכזים בעיקר בפרויקטים חדשים, מגדלי יוקרה, ותוספות בנייה על גגות של בניינים שעברו פרויקט תמ”א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים). הביקוש, שהתעצם מאז אירועי אוקטובר 2023, מגיע ממשפחות צעירות, עובדי שגרירויות ואנשי מקצוע מחו”ל שאינם מוכנים להתפשר על ביטחון. הנתונים מראים כי הפער במחיר השכירות בין דירה ממוגנת ללא ממוגנת בתל אביב יכול להגיע לאלפי שקלים, כאשר דירה ממוצעת עם ממ”ד מושכרת בסכום של כ-9,279 ש”ח, לעומת כ-6,309 ש”ח לדירה ללא ממ”ד, נכון לינואר-מאי 2025.

המונח תמ”א 38 מתייחס לתוכנית ממשלתית המאפשרת ליזמים להוסיף קומות לבניינים ישנים בתמורה לחיזוקם נגד רעידות אדמה והוספת מעלית, ולעיתים קרובות, ממ”דים. פרויקטים אלה הם מקור מפתח לדופלקסי-גג חדשים בשכונות הוותיקות.

ניתוח שכונות: היכן למצוא את הדופלקסים הממוגנים של תל אביב

ההיצע אינו אחיד ברחבי העיר. הריכוז הגבוה ביותר של נכסים אלה נמצא באזורים ספציפיים, שלכל אחד מהם פרופיל שוכר ומאפייני השקעה שונים.

הצפון המבוסס: רמת אביב, בבלי ופארק צמרת

שכונות אלו, הידועות כמוקדי משיכה למשפחות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, מתאפיינות בבנייה חדשה יחסית ובמגדלי יוקרה. דופלקס טיפוסי כאן יכלול 5-6 חדרים, מרפסות גדולות ושני מקומות חניה. השוכרים הם לרוב משפחות ישראליות מבוססות ודיפלומטים. לאחרונה נרשמו עליות מחירים משמעותיות, כמו דירת 5 חדרים בפרויקט “סי אנד סאן” שמחירה המבוקש עלה מ-15,500 ש”ח ל-18,000 ש”ח. בעוד שהתשואה למשקיע עשויה להיות מעט נמוכה מהממוצע העירוני בשל מחירי הרכישה הגבוהים, הנכסים נהנים מביקוש יציב במיוחד וסיכון נמוך לתקופות ללא שוכר.

הדרום היצירתי והמתחדש: פלורנטין ויפו

בדרום העיר, תנופת ההתחדשות העירונית (תמ”א 38 ופינוי-בינוי) יצרה מלאי חדש של דופלקסים ופנטהאוזים על גגות בניינים ותיקים. בפלורנטין, לדוגמה, דירת 2 חדרים קטנה יחסית (50 מ”ר) במתכונת דופלקס עם ממ”ד ראתה את מחירה המבוקש קופץ מ-10,900 ש”ח ל-11,900 ש”ח. שוכרים פה הם לרוב אנשי מקצוע צעירים מתעשיית ההייטק והקריאייטיב, שבעבר היו שוכרים דירות קטנות יותר וכעת מחפשים לשדרג. ביפו, פרויקטים חדשים לאורך קו החוף ובשכונת עג’מי מציעים דופלקסים מודרניים המושכים אוכלוסייה מעורבת של ישראלים ותושבי חוץ.

המשוואה של המשקיע: ניתוח התשואה על ביטחון

השקעה בדופלקס עם ממ”ד בתל אביב דורשת ניתוח פיננסי מדויק. המושג המרכזי כאן הוא תשואה, כלומר הרווח השנתי מדמי שכירות כאחוז ממחיר הנכס הכולל. בתל אביב, התשואה הממוצעת נעה סביב 2.7%. בעוד שנכסים עם ממ”ד דורשים פרמיה במחיר הרכישה, הם גם מאפשרים גביית דמי שכירות גבוהים יותר באופן משמעותי ומבטיחים אחוזי תפוסה גבוהים יותר.

סקר של לשכת שמאי המקרקעין מצא כי דמי שכירות של דירה ללא ממ”ד צפויים להיות נמוכים ב-10% עד 15% מדירה זהה עם ממ”ד, במיוחד בקרבת אתרים אסטרטגיים. עבור משקיע, המשמעות היא שהפרמיה המשולמת על הממ”ד “מחזירה את עצמה” דרך דמי שכירות גבוהים יותר ויציבות גבוהה יותר של הנכס. התשואה נטו (לאחר הוצאות כמו ארנונה, תחזוקה ודמי ניהול) היא המדד החשוב באמת.