أنواع الاستثمارات العقارية المتاحة في إسرائيل
يقدّم السوق الإسرائيلي باقة متنوعة من خيارات الاستثمار العقاري التي تناسب مختلف استراتيجيات المستثمرين، من الباحثين عن دخل ثابت منخفض المخاطر إلى من يسعون لتحقيق نمو كبير في رأس المال على المدى الطويل. فيما يلي أبرز أنواع الاستثمارات العقارية التي يمكن للمستثمر الخليجي الاستفادة منها في إسرائيل، مع شرح موجز لكل منها:
1. التمويل العقاري والاستثمار التمويلي
يقصد بـ التمويل العقاري الدخول في صفقات تمويل مشاريع التطوير العقاري (سواء سكنية أو تجارية) مقابل عوائد متفق عليها. بدلاً من شراء عقار فعلي، يقوم المستثمر بتمويل مطوّر عقاري أو مشروع بناء مقابل فائدة ثابتة أو نسبة من الأرباح. تمتاز هذه الطريقة بأنها توفر تدفقًا نقديًا ثابتًا غالبًا (على شكل فوائد دورية) مع مخاطر أقل من التملك المباشر، لأن العقار نفسه يكون الضمان. في إسرائيل، هناك صناديق استثمار عقاري وشركات تمويل تقدم مثل هذه الفرص، حيث يمكن للمستثمر الأجنبي المشاركة في تمويل تطوير مشروع عقاري والحصول على عائد سنوي قد يتراوح بين 5%-10% (بحسب المشروع ومدته). على سبيل المثال، قد يموّل المستثمر بناء مجمّع سكني جديد أو برج مكاتب، وعند اكتمال المشروع وبيع الوحدات يُسترد رأس المال مع الأرباح المتفق عليها. هذا النموذج شائع في السوق الإسرائيلي حيث يعتمد كثير من المطورين على مستثمرين وشراكات لتمويل المشاريع. ومع ذلك، يتوجب على المستثمر إجراء العناية الواجبة للتأكد من ملاءة المطوّر وجدوى المشروع قبل ضخ الأموال.
2. مشاريع “بينوي-بينوي” (الإخلاء والبناء الشامل)
مشروع بينوي-بينوي (وتعني بالعبرية: الإخلاء والبناء) هو برنامج تجديد حضري شامل يتم فيه هدم مبانٍ قديمة بالكامل وإعادة تطوير حيّ بأكمله أو مجمّع سكني كبير من الصفر. على عكس مشاريع الترميم الجزئي، يهدف بينوي-بينوي إلى إعادة تخطيط المنطقة بالكامل وبناء بنايات جديدة حديثة مكان التجمعات القديمة المتهالكة. غالبًا ما تتضمن هذه المشاريع زيادة كبيرة في عدد الوحدات السكنية، وإضافة مرافق تجارية وترفيهية، ومساحات خضراء ومدارس وغيرها ضمن المخطط الجديد. تتميز هذه المشاريع بأنها ترفع قيمة الأرض والعقار بشكل جوهري نظراً للتحسين الشامل للبنية التحتية والمنطقة. تشير التقديرات إلى أن قيمة الشقق يمكن أن ترتفع بنسبة 30%-50% بعد اكتمال مشروع الإخلاء والبناء مقارنة بالقيمة الأصلية. على سبيل المثال، إذا كان هناك حي قديم يضم 100 وحدة قديمة، فقد يتم بناء 150 وحدة جديدة أحدث وأكبر قيمة في نفس الموقع، مما يحقق مكاسب رأسمالية كبيرة للمطورين والمستثمرين.
الحكومة الإسرائيلية تدعم مفهوم الإخلاء والبناء عبر هيئة التجديد الحضري التي تمنح تصاريح خاصة وحوافز ضريبية. في عام 2021 وحده، تمت الموافقة على 42 خطة إخلاء وبناء في أنحاء البلاد لبناء 18,482 شقة جديدة (منها 14,232 وحدة إضافية فوق العدد القديم)، مما يبيّن حجم النشاط والفرص المتاحة في هذا المجال. هذه المشاريع قد تستغرق وقتًا طويلًا (أحيانًا 10 سنوات أو أكثر من التخطيط حتى التسليم)، نظرًا لتعقيدات إخلاء السكان الحاليين والحصول على موافقات التخطيط والبناء. لكن بالمقابل، يحصل كل من المطورين والسكان على إعفاءات ضريبية كبيرة تجعل المشروع مجديًا؛ فالمطور يُمنح حقوق بناء إضافية وإعفاء من بعض الضرائب، والسكان الذين يتم إخلاؤهم يحصلون على شقق جديدة دون كلفة بالإضافة إلى إعفاءات ضريبية عند استلامها. بالنسبة للمستثمر الخليجي، يمكن المشاركة في تمويل هذه المشاريع كشريك ممول أو شراء حصص في شركة التطوير قبل تنفيذ المشروع، وبذلك يمكن جني أرباح ممتازة عند بيع الشقق الجديدة في السوق الذي عادة ما يكون الطلب فيه جاهزًا. يُنصح بالتركيز على مشاريع بينوي-بينوي في مناطق الطلب المرتفع (مركز إسرائيل) حيث تكون إمكانات زيادة القيمة أعلى، وقد ذكرت تقارير أن هذه المشاريع مربحة بشكل خاص في المناطق المركزية ذات الأسعار المرتفعة مقارنة بالأطراف.
3. برنامج تاما 38 (التعزيز وإعادة البناء الحضري)
تاما 38 هو برنامج وطني إسرائيلي للتجديد الحضري يختلف عن بينوي-بينوي في نطاقه. أطلقته الحكومة عام 2005 بهدف تعزيز المباني القديمة ضد خطر الزلازل، مع السماح للمطورين بترقية هذه المباني وإضافة وحدات سكنية جديدة. يركز تاما 38 عادةً على مبنى واحد أو عدة مبانٍ متجاورة بدل أحياء كاملة. الفكرة الأساسية هي عقد اتفاق بين سكان مبنى قديم (بُنِي قبل عام 1980) ومطوّر عقاري يقوم بتقوية أساسات المبنى وهيكله لتحمله للزلازل، وفي المقابل يحصل المطوّر على حقوق بناء طوابق وشقق إضافية فوق المبنى أو في محيطه. هناك مساران أساسيان لمشروع تاما 38:
- التعزيز والإضافة (38/1): يبقى المبنى القديم ويتم تدعيمه، مع إضافة طوابق جديدة (عادة 2-3 طوابق إضافية) وتوسعة الشقق القائمة بإضافة مرافق مثل غرفة آمنة وشرفة.
- الهدم وإعادة البناء (38/2): يتم هدم المبنى القديم بالكامل وإقامة مبنى جديد حديث مكانه (ربما أعلى بعدة طوابق). يحصل سكان المبنى الأصليون على شقق جديدة أكبر وأحدث ضمن المبنى الجديد، بينما يبيع المطوّر بقية الشقق المضافة لتحقيق الربح.
يعتبر برنامج تاما 38 من أنجح برامج التجديد الحضري في إسرائيل من حيث عدد المشاريع. في عام 2021 وحده، تم إصدار تصاريح لـ 545 مشروع تاما 38 نتج عنها بناء أو تعزيز 13,163 شقة في مختلف أنحاء البلاد. هذا يدل على الإقبال الكبير على البرنامج من قبل المطوّرين والبلديات، خاصة في المدن الرئيسية. تمتاز هذه المشاريع بأنها أسرع نسبيًا في الإنجاز مقارنة بالإخلاء والبناء الشامل، لأن إجراءاتها بيروقراطية أقل (لا تحتاج إعادة تقسيم كامل للحي بل فقط ترخيص بناء إضافي). كثير من البلديات شجعت تاما 38 لأنه يرمّم مباني المدينة ويرفع مستوى الأمان دون تهجير السكان لفترة طويلة كما يحدث في بينوي-بينوي. بالنسبة للمستثمر، تشكّل مشاريع تاما 38 فرصة جذابة: يمكن الاستثمار مع مطوّر يتولى مشروع تعزيز مبنى في موقع مرغوب، فيحصل المستثمر على حصة من الشقق الجديدة المضافة أو نسبة من أرباح بيعها. العائد هنا يأتي من فرق السعر بين الشقق الجديدة المباعة وتكلفة البناء، وهو فرق كبير نظرًا لأن الأرض أصلًا مملوكة والسكان الأصليون غالبًا ما يقبلون بشقق جديدة بدلًا من القديمة دون مقابل إضافي. الجدير بالذكر أن الحكومة قدمت حوافز ضريبية ضمن تاما 38 أيضًا، مثل إعفاء ملاك الشقق الأصليين من ضريبة تحسين القيمة عند توسيع شققهم، ما يشجعهم على المشاركة. مع اقتراب انتهاء العمل بتاما 38 (إذ كان مخططًا لاستبداله ببرامج أخرى محلية التخطيط)، تم تمديد العمل به مؤخرًا بسبب نجاحه في زيادة المعروض السكني، خاصة في منطقة تل أبيب التي تجاوزت فيها نسبة المشاريع عبر تاما 38 وبينوي-بينوي 50% من مجمل البناء الجديد.
4. الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية التقليدية
لا يزال شراء العقارات السكنية والتجارية المباشرة من أكثر استراتيجيات الاستثمار رواجًا في إسرائيل. يوفر الاستثمار السكني (مثل شراء شقة سكنية أو فيلا) دخلاً من الإيجار بالإضافة إلى إمكانية ارتفاع قيمة العقار مع مرور الوقت. يتميز السوق السكني الإسرائيلي بطلب قوي يفوق العرض في كثير من المناطق، ما يعني أن نسبة الإشغال والإيجار مرتفعة باستمرار. على سبيل المثال، في تل أبيب والقدس والمدن الكبرى، أسعار الإيجارات مرتفعة نتيجة المنافسة على المساكن، وهذا يمنح المستثمر دخلاً جاريًا جيدًا. بالرغم من أن عائد الإيجار (كنسبة مئوية من سعر العقار) في إسرائيل ليس مرتفعًا جدًا مقارنة ببعض الأسواق الأخرى – يتراوح عادة بين 3%-5% سنويًا في المدن الرئيسية – إلا أن النمو الرأسمالي يعوّض ذلك، حيث ارتفعت قيمة المنازل بوتيرة عالية تاريخيًا كما أسلفنا. كثير من المستثمرين ينظرون إلى شراء شقة في إسرائيل كاستثمار طويل الأجل آمن أشبه بـ”حفظ قيمة” بسبب استقرار السوق وندررة الأراضي القابلة للبناء.
أما الاستثمار في العقارات التجارية (مثل المكاتب والمتاجر والمجمعات التجارية)، فيمكن أن يحقق عوائد إيجارية أعلى (قد تصل إلى 6%-8% سنويًا في مواقع متميزة) نظرًا لأن عقود الإيجار التجارية غالبًا ما تكون أعلى قيمة ومددها أطول. المدن الإسرائيلية الكبرى تشهد نموًا في الطلب على المكاتب الحديثة بفضل ازدهار قطاع التقنية والشركات الناشئة، ما رفع أسعار تأجير المكاتب في مراكز الأعمال. على سبيل المثال، منطقة رمات هشارون وهرتسليا بيتواح أصبحت مركزًا للشركات التقنية العالمية والإسرائيلية، مما زاد من الإقبال على المكاتب هناك. كذلك تشهد المراكز التجارية ومجمعات التسوق انتعاشًا مستمرًا مع قوة الإنفاق الاستهلاكي المحلي والسياحي. ميزة الاستثمار التجاري هي الحصول على مستأجرين من الشركات والمؤسسات بعقود طويلة، ما يوفر دخلًا ثابتًا ويمكن التفاوض على ربطه بالتضخم أو الدولار. لكن في المقابل، تتأثر العقارات التجارية أكثر بالدورات الاقتصادية؛ ففي فترات الركود قد يتراجع الطلب على المكاتب أو المتاجر. بشكل عام، العقارات التجارية في إسرائيل في وضع جيد حاليًا بفضل تعافي الاقتصاد بعد الجائحة واستمرار دخول الشركات الأجنبية للسوق الإسرائيلي.
بالنسبة للمستثمر الخليجي، التملّك المباشر لعقار سكني أو تجاري خيار ملائم إذا كان الهدف الحصول على أصل ثابت يمكن استخدامه (كسكن شخصي أو مقر عمل) أو تركه كإرث. من المهم هنا اختيار الموقع بعناية: فبعض المناطق تشهد نموًا أسرع من غيرها. على سبيل المثال، مدن مركز إسرائيل (تل أبيب وضواحيها) تحقق أعلى زيادات سعرية سنوية، في حين أن مدن الشمال والجنوب قد توفر عوائد إيجارية أعلى مقابل أسعار شراء أقل ولكن مع نمو رأسمالي أبطأ نسبيًا. يجدر أيضًا الاستعانة بوسيط عقاري موثوق وذو خبرة في التعامل مع الأجانب لضمان الحصول على السعر العادل وإدارة عملية الشراء والإيجار باحترافية.
5. استثمارات دور الرعاية والتقاعد (المجمعات السكنية لكبار السن)
يشهد قطاع الإسكان لكبار السن (دور التقاعد) في إسرائيل نموًا متسارعًا مدفوعًا بالتركيبة الديمغرافية وارتفاع معدل الأعمار. حاليًا يبلغ نسبة كبار السن (فوق 65 عامًا) حوالي 11.4% من سكان إسرائيل مع اتجاه تصاعدي، ما يعني زيادة الحاجة إلى مرافق سكنية متخصصة توفر الرعاية والخدمات لهذه الشريحة. تُعد مجمعات السكن المحمي لكبار السن فرصة استثمارية جذابة لأنها تمزج بين العنصر العقاري (شقق سكنية أو وحدات فندقية) والعنصر التشغيلي (خدمات رعاية وترفيه لنزلاء المجمع). هذه المجمعات تحقق نسب إشغال عالية جدًا (تصل ~90%) بسبب الإقبال الكبير من المتقاعدين الذين يبحثون عن مستوى معيشة مريح وآمن. كذلك، كثير من العائلات المقتدرة مستعدة لدفع مبالغ كبيرة لضمان مكان لائق لآبائهم وأمهاتهم في هذه المساكن الفاخرة.
ما يميز الاستثمار في دور التقاعد أنه ذو تدفقات نقدية مستقرة وطويلة الأجل. نموذج العمل في معظم دور التقاعد الإسرائيلية يعتمد على نظام الوديعة والإيجار: حيث يدفع النزيل مبلغًا كبيرًا كوديعة عند الدخول (قد يعادل ثمن شقة عادية) يحق لورثته استعادة معظمها عند خروجه أو وفاته بعد استهلاك نسبة سنوية مثلاً 3% لمدة 12 سنة، إضافة إلى رسوم شهرية للخدمات والمعيشة. هذا يعني أن الجهة المالكة (شركة التشغيل) تحصل على سيولة كبيرة من الودائع يمكن إعادة استثمارها، إضافة لدخل شهري ثابت من الرسوم. العديد من شركات التطوير العقاري الكبرى في إسرائيل استثمرت بقوة في هذا القطاع. على سبيل المثال، أعلنت مجموعة عزرئيلي (إحدى أكبر شركات العقار الإسرائيلية) عن استثمار قدره 250 مليون شيكل لبناء مجمع سكني فاخر للمتقاعدين في مدينة لحفيم، يضم 350 وحدة سكنية مع خدمات راقية. كذلك توجد سلاسل معروفة مثل “قصر بالجليل” و”مشافي” توسّع مشاريعها لتغطية الطلب في مختلف المناطق.
بالنسبة للمستثمر الخليجي، يمكن الدخول في هذا المجال عبر عدة طرق: شراء حصة في شركة مشغّلة لدور التقاعد (والاستفادة من عوائد التشغيل)، أو تملك عقار مخصص ليكون دار تقاعد وتأجيره لشركة تشغيل متخصصة، أو حتى تطوير مشروع جديد بالشراكة مع مطوّر محلي يستهدف بناء مجمع تقاعدي في منطقة قيد النمو. يتميز الاستثمار في دور الرعاية بأن مخاطره أقل تأثرًا بالدورات الاقتصادية؛ فحاجة كبار السن للرعاية والإقامة المستقلة ثابتة بغض النظر عن تقلبات السوق الأخرى. كما أن المنافسة في هذا القطاع لا تزال أقل من القطاع السكني التقليدي، مما يمنح المستثمر الجديد مجالاً للحصول على حصة سوقية. في الوقت نفسه، يجب مراعاة أن إدارة وتشغيل هذه المرافق معقد ويتطلب خبرة في مجال الرعاية الصحية والفندقة، لذا فالشراكة مع شركات متخصصة (أو الاستحواذ عليها) خيار مفضل لتحقيق النجاح.
الاعتبارات القانونية والمالية للمستثمرين غير المقيمين
عند الدخول في سوق العقارات الإسرائيلي كمستثمر أجنبي (غير مقيم)، هناك جوانب قانونية ومالية ينبغي فهمها لضمان الامتثال وتحقيق أقصى استفادة ممكنة. تتمحور هذه الجوانب حول الضرائب والرسوم المرتبطة بشراء وامتلاك العقار، وخيارات التمويل المتاحة للمستثمر الأجنبي مثل القروض العقارية، بالإضافة إلى فهم إجراءات التملك ونظام تسجيل العقارات والقيود المحتملة على الأجانب. فيما يلي تفصيل لأهم تلك الاعتبارات:
الضرائب والرسوم على المستثمر الأجنبي
يواجه المستثمر غير المقيم بعض الضرائب الإضافية أو المختلفة عن المواطن المحلي عند شراء أو امتلاك عقار في إسرائيل. أهمها ضريبة الشراء المفروضة عند شراء العقار. حاليًا، تُفرض ضريبة شراء بنسبة 8% من قيمة العقار بالكامل على الأجانب والمستثمرين (أي لمن يشتري عقارًا ليس كسكن رئيسي له). هذه النسبة أعلى من تلك التي يدفعها المقيم الإسرائيلي لشراء مسكنه الأول (حيث يتمتع بإعفاء حتى مبلغ معين ثم ضرائب تصاعدية أقل). وقد قررت وزارة المالية الإسرائيلية جعل هذه النسبة المرتفعة دائمة وثابتة لثني المستثمرين عن مزاحمة المشترين المحليين على المنازل. يجدر بالمستثمر الأجنبي أخذ هذه الكلفة في الحسبان ضمن ميزانية الاستثمار. على سبيل المثال، إذا اشتريت عقارًا بقيمة 2 مليون شيكل، فستدفع ضريبة شراء قدرها 160 ألف شيكل تقريبًا.
أما ضريبة الدخل على إيجارات العقارات السكنية، فيتاح للأفراد (بما فيهم غير المقيمين) خيار دفع معدل مقطوع بنسبة 10% من دخل الإيجار السنوي دون خصم أية نفقات، بشرط أن يكون العقار سكنيًا وليس ضمن نشاط تجاري. هذا الخيار المبسّط مناسب لمن لا يريدون الدخول في تعقيدات تقديم مصروفات التشغيل مقابل الإيرادات. بدلاً من ذلك، يمكن أيضًا اختيار الخضوع للضرائب العادية (حسب شرائح الضريبة على الدخل) مع خصم كافة المصاريف المرتبطة بالعقار (صيانة، إدارة، فوائد قرض…إلخ) من دخل الإيجار الخاضع للضريبة. كثير من المستثمرين الأجانب يفضلون معدل الـ10% المقطوع لأنه أبسط وأحيانًا أقل تكلفة نسبيًا، خصوصًا إن كان دخل الإيجار مرتفعًا.
بالنسبة لـ ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع العقار، فهي مطبّقة على الجميع (مقيمين وغير مقيمين) بنسبة تقارب 25% على الربح (فرق السعر بين الشراء والبيع) بعد تعديلات التضخم. لكن هناك إعفاءات مهمة للمقيمين المحليين لا تنطبق على الأجانب: فالمقيم الإسرائيلي يُعفى مرة واحدة من هذه الضريبة عند بيع مسكنه الوحيد إذا توافرت شروط معينة. أما المستثمر الأجنبي فلا يحق له هذا الإعفاء عادة، مما يعني أنه سيدفع ضريبة على الربح المحقق عند التخارج من الاستثمار. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن اتفاقيات منع الازدواج الضريبي (مثل الاتفاقية مع الإمارات) تضمن عدم دفع الضريبة مرتين على نفس الدخل أو الربح في كل من إسرائيل وبلد إقامة المستثمر، مما يخفف العبء الإجمالي. على سبيل المثال، إذا حققت ربحًا من بيع عقارك في إسرائيل ودفعّت ضريبة عليه هناك، سيتم الاعتراف بذلك في الإمارات ولن تُفرض عليك ضريبة أرباح إضافية هناك. وأخيرًا، هناك ضريبة الأملاك البلدية التي تُفرض سنويًا من قبل السلطات المحلية على مالكي العقارات لقاء الخدمات (نظافة، بنية تحتية وغيرها). تختلف قيمة ضريبة الأملاك حسب موقع العقار ونوعه ومساحته، لكنها تنطبق على الجميع محليين وأجانب. يجب وضع هذه الضريبة في الحسبان ضمن تكلفة الاحتفاظ بالعقار (في تل أبيب مثلاً قد تصل إلى ما يعادل 1-2 دولار لكل متر مربع شهريًا للشقق السكنية).
التمويل المتاح وحقوق الرهن العقاري للأجانب
الاستفادة من القروض العقارية (الرهن العقاري) قد تكون جزءًا أساسيًا من خطة الاستثمار. يسمح النظام المصرفي الإسرائيلي للأجانب بالحصول على قروض عقارية ولكن بنسبة تمويل أقل مما يحصل عليه المقيم المحلي. بشكل عام، تقدم البنوك تمويلاً يصل إلى 50% من قيمة العقار للمستثمر الأجنبي. بمعنى إذا اشتريت عقارًا بمليون شيكل، يمكن الحصول على قرض بحوالي 500 ألف شيكل كحد أقصى، ويتوجب عليك توفير باقي المبلغ كدفعة أولى. هذا الحد الأقصى أقل مقارنةً بالمقيمين الإسرائيليين الذين يمكنهم اقتراض حتى 75% من قيمة العقار لشراء مسكنهم الأول (و50% للمسكن الثاني الاستثماري). السبب هو أن البنوك تتحوّط أكثر مع غير المقيمين نظرًا لعدم تواجد دخلهم داخل إسرائيل وصعوبة ملاحقتهم قانونيًا عند التعثر.
مع ذلك، هناك بعض الطرق لزيادة نسبة التمويل المتاحة للأجنبي. بعض البنوك والمؤسسات توفر برامج خاصة تصل فيها نسبة التمويل إلى 60%-70% في حالات مختارة، خاصة إذا كان لدى المستثمر دخلاً عالياً موثقًا ويمكنه تقديم ضمانات إضافية أو كان يهوديًا مؤهلاً للحصول على الجنسية (“عليا”) حيث يعامل معاملة المقيم في بعض الحالات. كذلك المقيمون في الخارج من حملة الجنسية الإسرائيلية (أو مزدوجو الجنسية) يمكنهم أحيانًا الحصول على تمويل أعلى نظرًا لوضعهم القانوني كإسرائيليين على الرغم من إقامتهم بالخارج.
من حيث شروط القرض وأسعار الفائدة، فالسوق الإسرائيلي يقدم أنواعًا متنوعة من الرهون العقارية (ثابتة، متغيرة، مرتبطة بالشيكل أو العملات). يفرض النظام على المقترضين المحليين توزيع القرض بحيث لا يكون أكثر من ثلثي قيمته بفائدة متغيرة حمايةً لهم، لكن هذه القيود لا تنطبق على المقترض الأجنبي. يمكن للمستثمر غير المقيم أخذ قرضه كله بفائدة متغيرة أو حتى بالعملة الأجنبية إذا رغب. العديد من البنوك تسمح بأن يكون القرض مقوّمًا بالدولار أو اليورو مثلًا، خاصة إذا كان دخل المستثمر بالعملة الأجنبية أو يرغب في تجنب تقلبات سعر صرف الشيكل. هذا يمنح مرونة للمستثمر الخليجي، فمثلاً قد يختار قرضًا بالدولار بفائدة معينة إن كان يتوقع استقرارًا أو هبوطًا في سعر صرف الشيكل مقابل الدولار. بالطبع، قرار العملة يعتمد على استراتيجية التحوط من قبل المستثمر وتوقعاته الاقتصادية.
حماية الملكية وإجراءات التملّك للأجانب
يضمن القانون الإسرائيلي للمستثمر الأجنبي حقوق ملكية كاملة للعقار الخاص الذي يشتريه (إلا في حالات استثنائية). لا يوجد تمييز قانوني كبير بين تملك المحليين والأجانب للعقارات الخاصة؛ فبمجرد إتمام عملية الشراء وتسجيل العقار باسمك في الطابو (السجل العقاري الحكومي) تصبح المالك القانوني وله نفس الحقوق كما لو كنت مواطنًا. عملية التسجيل هذه إلزامية ومميكنة، فعقد البيع وحده لا يكفي لإثبات الملكية ما لم يتم قيده رسميًا. لحسن الحظ النظام حديث ومؤتمت، ويمكن لمحاميك إنهاء إجراءات التسجيل إلكترونيًا خلال أيام من إتمام الصفقة. بعد التسجيل، يمكنك التصرف في العقار بالبيع أو التأجير أو الرهن دون قيود إضافية خاصة بالأجانب.
رغم ذلك، هناك نقطة مهمة تتعلق بـ طبيعة ملكية الأراضي في إسرائيل: حوالي 93% من الأراضي في إسرائيل مملوكة للدولة أو جهات شبه حكومية. هذه الأراضي لا تُباع ملكيتها الحرة عادةً، بل يتم منح حقوق انتفاع على شكل عقود إيجار طويلة الأجل (حتى 99 سنة). بحسب القوانين، لا يحق لغير المواطنين الإسرائيليين عمومًا استئجار أو تملك هذه الأراضي العامة. هذا يعني أنه نظريًا قد يواجه المستثمر الأجنبي قيودًا إذا حاول شراء أرض فضاء أو عقار مقام على أرض ملك دولة. لكن في الواقع، معظم العقارات المتاحة للبيع للأفراد (شقق، منازل، مكاتب) تقع على أراضٍ خاصة تم تمليكها بالسابق لأفراد أو شركات. هذه العقارات الخاصة يمكن للأجنبي تملكها دون مشكلة. أما في حال رغب المستثمر في الاستثمار بأرض أو مشروع على أرض حكومية، فيمكن الالتفاف على المنع عبر تأسيس شركة إسرائيلية يكون هو مساهمًا فيها وشراء حق الانتفاع باسم الشركة، أو التقدم بطلب خاص إذا كان المشروع ذو منفعة اقتصادية كبيرة (وهذا نادر ويتطلب موافقات حكومية عالية). بالمحصلة، يندر أن يعيق وضع الأرض المستثمر الخليجي طالما ركز على شراء عقارات جاهزة أو مشاريع من مطورين موثوقين، ومع ذلك من الضروري أن يقوم المحامي المختص بفحص وضع الأرض عند كل صفقة للتأكد من قابلية نقل الملكية للأجنبي بشكل آمن.
من ناحية أخرى، التعاقد القانوني في الصفقات العقارية يجري عادة عبر محامين. يلزم القانون كل طرف في الصفقة (بائع ومشتري) بالتعامل بواسطة محاميه الخاص لضمان الحقوق. سيقوم المحامي بإجراء فحص شامل للعقار (التأكد من عدم وجود ديون أو رهونات عليه، ومراجعة رخص البناء، والتحقق من هوية المالك البائع) قبل توقيع عقد الشراء النهائي. بالنسبة للمستثمر الأجنبي، من المستحسن توكيل محامٍ يتحدث الإنجليزية بطلاقة وملم بالقوانين الإسرائيلية. كثير من مكاتب المحاماة العقارية في إسرائيل تقدم خدمات مخصصة للأجانب وتشمل الترجمة والشروحات المفصلة لكل خطوة. كذلك عقود البيع يمكن توفيرها بلغتين (العبرية والإنجليزية) لضمان فهم العميل لكل بند قبل التوقيع. وبمجرد توقيع العقد وسداد الدفعة الأولى، يتم عادة وضع إشارة تحذيرية في سجل الطابو لصالح المشتري، وهي خطوة قانونية مهمة تمنع البائع من التصرف بالعقار لصالح طرف آخر إلى أن يكتمل نقل الملكية النهائي للمشتري.
أخيرًا، تجدر الإشارة إلى أن القانون الإسرائيلي لا يفرض أي قيود على تحويل الأموال من وإلى الخارج فيما يخص استثمارات العقار. يمكن للمستثمر الخليجي إدخال أمواله بالعملة الصعبة لشراء العقار ثم إخراج عائداته أو ثمن البيع لاحقًا بحرية تامة، مع ضرورة التصريح عن هذه التحويلات وفق قوانين مكافحة غسل الأموال المعتادة. البنوك الإسرائيلية لديها إدارات خاصة للتعامل مع العملاء الأجانب وتسهل فتح حساب مؤقت لتحويل مبلغ الشراء ومن ثم إغلاقه بعد انتهاء الصفقة إذا رغب العميل. هذا الانسياب في حركة الأموال، مقرونًا بالضمان القانوني القوي كما أسلفنا، يجعل تجربة الاستثمار العقاري في إسرائيل آمنة وسلسة للمستثمر الدولي.
تميّز شركتنا: بوابتك الآمنة لسوق العقارات الإسرائيلي
في سوق معقّد ومليء بالتفاصيل كالسوق العقاري الإسرائيلي، من المهم أن يكون لديك الشريك المحلي الموثوق الذي يرشدك خلال العملية. وهنا تبرز شركتنا بدورها الرائد كحلقة وصل مثالية بين المستثمرين الأجانب وفرص الاستثمار في إسرائيل. تتميّز شركتنا بأنها الجهة الوحيدة في إسرائيل التي تقدم خدمات استثمار عقاري متكاملة باللغة الإنجليزية وبأسلوب يتناسب مع المعايير الدولية. نحن نفهم احتياجات المستثمر الخليجي ونتحدث لغته الاستثمارية، ونوفّر جسراً لتخطي حاجز اللغة العبرية والمعوقات البيروقراطية بسهولة. هذا يعني أنك ستحصل على جميع المعلومات والتقارير والعقود بالإنجليزية الواضحة، وفريقنا ثنائي اللغة سيكون بجانبك في كل خطوة، من دراسة الجدوى إلى إتمام الشراء وإدارة العقار بعد الشراء.
إلى جانب ذلك، تمتلك شركتنا علاقات حصرية مع كبار المطورين العقاريين في إسرائيل بفضل سنوات من الخبرة والسمعة المتميزة التي بنيناها. هذه الشراكات المميزة تفتح لعملائنا أبوابًا لا تفتح لغيرهم – حيث نطلع بشكل مسبق على أفضل المشاريع العقارية قبل طرحها في السوق العام، ونؤمّن فرصًا استثمارية حصرية بأسعار تفضيلية أو بشروط تمويل خاصة. على سبيل المثال، قد نحصل لعملائنا على أولوية حجز في مشروع فاخر قيد التطوير في تل أبيب أو دبي المركزية الإسرائيلية، أو نوفر لهم فرصة المشاركة كشركاء في مشروع تطوير ضخم مع مطوّر معروف. هذه الامتيازات الحصرية تعني عائدات محتملة أعلى ومخاطر أقل، لأن الدخول المبكر في المشروع غالبًا ما يأتي بأسعار أقل من سعر السوق النهائي ويوفر إمكانية اختيار الوحدات الأفضل.
فريق الخبراء لدينا يضم مستشارين عقاريين ومحللين ماليين ومحامين على دراية عميقة بالسوق الإسرائيلي. سنساعدك في تحديد الاستراتيجية الأنسب لأهدافك؛ سواء كنت تبحث عن بناء محفظة إيجارية تحقق دخلاً دوريًا أو اقتناص فرصة نمو رأسمالي في مشروع تطوير، سنقدم لك المشورة المبنية على البيانات المحدثة والرؤى الواقعية. نحن نراقب مؤشرات السوق باستمرار – معدلات الطلب، أسعار الفائدة، القوانين الجديدة – ونكيف نصائحنا وفقها لضمان أن استثمارك يسير في الاتجاه الصحيح. وبصفتنا شركة مستقلة تمامًا وذات مصداقية، فإن مصلحتك كمستثمر هي أولويتنا القصوى؛ نحرص على الشفافية في كل رسوم أو عمولة، ونعمل كأننا شريك لك في النجاح على المدى الطويل.
باختيارك التعامل معنا، فأنت تحصل على راحة البال. سنعتني بكافة التفاصيل التنفيذية: فتح ملف ضريبي إن لزم، تعيين محاسب لمتابعة عوائد الإيجار، إدارة العقار وصيانته عبر شركات موثوقة، وحتى مساعدة عائلتك في ترتيبات الإقامة إن قررتم زيارة العقار أو الاستقرار فيه. إن شركتنا ليست مجرد وسيط عقاري، بل هي مستشار استثماري شامل يجعل من الاستثمار العقاري في إسرائيل تجربة سلسة وموثوقة ومثمرة. وقد نالت خدماتنا رضى العديد من المستثمرين من الخليج وحول العالم الذين تمكنوا من تنمية ثرواتهم عبر هذا السوق الواعد بدون عناء أو مخاطرة زائدة.
دعوة للاستثمار – تواصل معنا اليوم
إن سوق العقارات الإسرائيلي يزخر بالفرص اللامعة للمستثمرين الدوليين، وقد حان الوقت لاقتناص نصيبك من هذا النمو والازدهار. لا تدع هذه الفرصة تفوتك – سواء كنت تبحث عن استقرار مالي طويل الأمد أو تنويع جريء لمحفظتك الاستثمارية، فإن إسرائيل تقدم المزيج المثالي من العوائد المرتفعة والأمان القانوني. تواصل معنا اليوم مباشرة لتبدأ رحلتك في عالم الاستثمار العقاري الإسرائيلي. فريقنا جاهز للإجابة عن كافة تساؤلاتك وتقديم استشارة أولية مجانية تمامًا لمناقشة أهدافك وكيفية تحقيقها في هذا السوق الفريد. اتصل بنا الآن واسمح لنا بأن نضع بين يديك أفضل الفرص العقارية في إسرائيل مصحوبة بخبرتنا ودعمنا الكامل. اتخذ الخطوة الأولى نحو مستقبل استثماري مزدهر – اتصل الآن وانضم إلى نخبة المستثمرين في العقارات الإسرائيلية!
