משרדים עם מחסן להשכרה: המנוע החבוי של כלכלת ישראל?
הנכס המסחרי בעל הערך הגבוה ביותר בישראל אינו שוכן בגורד שחקים תל אביבי. הוא נמצא באזורי תעשייה, משלב משרד ולוגיסטיקה, ומציע יעילות תפעולית שהופכת אותו לאטרקטיבי יותר מאי פעם.
השינוי בשוק שאף אחד לא מדבר עליו
בעוד ששוק המשרדים המסורתי חווה טלטלות עקב מגמות עבודה היברידית, נישה ספציפית צוברת תאוצה בשקט: נכסים משולבים של משרד ומחסן. העלייה המטאורית של המסחר האלקטרוני והצורך הגובר בפתרונות “מייל אחרון” הפכו את היכולת לנהל מלאי וצוות אדמיניסטרטיבי תחת קורת גג אחת ליתרון אסטרטגי מכריע. עסקים רבים, החל מקמעונאי אונליין ועד לחברות שירות וייבוא, מגלים את החיסכון והיעילות הטמונים במודל זה, המצמצם את התלות במרכזים לוגיסטיים חיצוניים ומייעל את שרשרת האספקה.
בניגוד למגדלי משרדים מפוארים, נכסים אלו ממוקמים בעיקר בפארקי עסקים ובאזורי תעשייה קלה, שם הנגישות למשאיות והפונקציונליות גוברות על היוקרה. הביקוש הגובר, בשילוב עם היצע שאינו מדביק את הקצב, שומר על יציבות ואף עליית מחירים במגזר זה, גם כאשר שוק המשרדים הקלאסי מראה סימני האטה.
צלילה לעומק המחירים: פיענוח העלות למטר רבוע
הבנת מבנה העלויות היא המפתח לקבלת החלטה מושכלת. העלות של נכסים משולבים מתומחרת באופן היברידי: חלק המשרד וחלק המחסן מתומחרים בנפרד, מה שמאפשר גמישות וחיסכון. בעוד שחלק המשרד יתומחר בדומה למשרדים סטנדרטיים באותו אזור, חלק האחסון יהיה זול משמעותית.
לדוגמה, באזור תעשייה בחולון, מחיר משרד יכול לנוע בין 50-70 ₪ למ”ר, בעוד שטח אחסון צמוד עשוי לעלות בין 30-50 ₪ למ”ר. בנוסף לדמי השכירות, יש לקחת בחשבון את ה”ארנונה” (מס מוניציפלי). זהו נתון קריטי, שכן תעריפי הארנונה למחסנים נמוכים בדרך כלל מאלו של משרדים, מה שיכול לייצר חיסכון נוסף בהוצאות השוטפות.
אזורי ביקוש מרכזיים: איפה למצוא את השטח ההיברידי המושלם שלך
המיקום הוא הכל. הבחירה באזור הנכון תלויה באופי העסק, בצורך בקרבה לצירי תנועה מרכזיים ובמרכזי אוכלוסייה. להלן ניתוח של שלושה אזורי מפתח:
פתח תקווה (קריית אריה ורמת סיב)
נחשבת למרכז העסקים והתעשייה הקלאסי של גוש דן. קריית אריה מציעה שילוב של מבני היי-טק מודרניים לצד מבני תעשייה ותיקים יותר, מה שמאפשר מגוון רחב של פתרונות. הקרבה לכבישים 4, 5 ו-6 והימצאותה של תחנת רכבת הופכות אותה לנגישה במיוחד. מתאים לחברות טכנולוגיה עם צרכי מעבדה או הרכבה, חברות לוגיסטיקה וייבוא.
חולון (אזור התעשייה)
הכוכב העולה של מרכז ישראל. אזור התעשייה של חולון עובר התחדשות משמעותית ומושך אליו עסקים רבים בזכות הקרבה לתל אביב ולנתיבי איילון, אך במחירים תחרותיים יותר. ניתן למצוא כאן מבנים עצמאיים ומגוון שטחים המתאימים לעסקי מסחר אלקטרוני, בתי מלאכה וסדנאות הזקוקים לשילוב של חלל תצוגה, משרד ואחסון.
איירפורט סיטי (ליד נתב”ג)
פתרון הפרימיום עבור חברות שפעילותן קשורה קשר הדוק לסחר בינלאומי. הקרבה המיידית לנמל התעופה בן גוריון היא יתרון לוגיסטי שאין לו תחליף עבור יבואנים, יצואנים וחברות שילוח. הנכסים כאן מודרניים, מתוחזקים היטב ומציעים סביבה עסקית יוקרתית. התמחור בהתאם, ומשקף את המיקום האסטרטגי.
| אזור | מחיר ממוצע למ”ר (משרד) | מחיר ממוצע למ”ר (מחסן) | יתרון מרכזי |
|---|---|---|---|
| פתח תקווה | 65-90 ₪ | 40-60 ₪ | מרכז עסקים ותיק ונגיש |
| חולון | 50-75 ₪ | 35-55 ₪ | קרבה לת”א במחיר תחרותי |
| איירפורט סיטי | 80-110 ₪ | 55-75 ₪ | קרבה אסטרטגית לנמל התעופה |
הערה: המחירים הם הערכה ממוצעת ועשויים להשתנות בהתאם לרמת הגמר, גודל הנכס ומיקומו המדויק.
פרופיל השוכר האידיאלי
השוכר הטיפוסי לנכס משולב אינו מחפש את כתובת היוקרה, אלא את היעילות התפעולית המקסימלית. מדובר בדרך כלל בחברה קטנה עד בינונית (SME) שצמחה מתוך המסחר המקוון או עוסקת בייבוא והפצה. עבורה, היכולת לפקח על המלאי, לארוז משלוחים ולנהל את צוות המכירות והשירות תחת קורת גג אחת, מהווה חיסכון אדיר בזמן ובכסף. הם מעריכים את הנגישות לכבישים ראשיים ואת קיומה של רחבת פריקה וטעינה יותר מאשר לובי מפואר.
בקצרה: מה שצריך לדעת (TL;DR)
- מגמת שוק: הביקוש לנכסים המשלבים משרד ואחסון נמצא בעלייה, בעיקר בזכות צמיחת המסחר האלקטרוני.
- מבנה עלויות: התמחור ההיברידי (משרד יקר יותר, מחסן זול יותר) וארנונה מופחתת על שטח האחסון מאפשרים חיסכון משמעותי.
- אזורי מפתח: פתח תקווה, חולון ואיירפורט סיטי הם מוקדי ביקוש מרכזיים, כל אחד עם יתרונות ייחודיים.
- השוכר הטיפוסי: עסקים המתמקדים ביעילות תפעולית ולוגיסטית, כמו חברות איקומרס, יבואנים ונותני שירות.
- התשואה האמיתית (ROI): הערך האמיתי אינו נמדד רק בדמי השכירות, אלא בחיסכון בעלויות שינוע, שיפור מהירות התגובה ללקוח וייעול ניהול המלאי.
